防城港四大区域楼市深度解读
防城港楼市因历史沿袭和地理因素，区域板块区分明显，逐渐形成了相对独立而相互联系的四大楼市板块：港口区、防城区、中心区、东兴市。因上思县和企沙镇的楼市发育晚、体量较小，暂省略不考。防城港楼市由上述四大板块“四足鼎立”而构成。东兴市之国家试验区商贸繁荣，港口区之居西湾盛景服务物流大港，中心区之有港。
楼市板块一：港口区1、板块综述：防城港因港建市，港口码头的发展对于城市的发展、城市区位优势的发挥具有举足轻重的意义，港口区在发展之初便是一个核心区域，承载着我国西南出海大通道的重要功能。因港口、物流、航运、仓储、工厂等大实业的依托，旧城区在人文、经济、社会秩序等方面都比较稳定并逐渐沉淀成熟。旧城区自然发展，经凯乐路以北便是西湾片区，西湾片区是2000年后平整大片土地全新规划的新城区，拥有西湾海景和2700亩桃花湖景观，是“城在海上，海在城中”的代表性宜居片区。90年代市政府曾选址于渔洲坪，给渔洲坪留下良好的基建设施，东湾海景和数百亩的红树林是该片区的优势。
2、交通区位：从钦防高速路出口便进入北部湾大道，北部湾大道是防城港市的景观大道、形象之窗，全长15公里（100米双向8车道+2辅道），防城港楼市重点开发的“环西海湾城市圈”在此大道上直观展现。沿北部湾大道经过中心区到倒水拗大桥，从倒水拗大桥往南的渔万半岛城区大体上视为港口区，港口区板块由旧城区、西湾片区、渔洲坪片区构成。渔万半岛地形狭长，东西两边由东兴大道、北部湾大道这两条平行主干道贯穿，多条宽敞的城市道路纵横交错连接着主干道，交通便捷畅通；还有全长9.47公里的西湾环海大道通车后，南接跨海大桥北接针鱼岭大桥，实现环西湾道路的无缝对接，打造北部湾首个高端“湾居”城市圈：完美融合海湾全生态景观和现代化城市文明。
3、片区分析：旧城区：
从凯乐路以南的区域被视为旧城区。港口旧城区是港口区的起始点，曾是市政府、区政府所在地，可以说是一个“公务员区”；港务集团、航运物流仓储企业、临港工业的从业人员来自全国各地，因防城港港口的依托，在人文、经济、治安上都比较稳定，旧城区因而具有浓郁亚热带海滨风情。西湾片区、中心区的楼盘社区日渐成熟分流了旧城区的原住人口，很多旧城区原居民投资置业和改善住房倾向于新兴的西湾片区或中心区。西湾片区：
从倒水拗大桥以南，凯乐路以北，东兴大道以西的区域被视为西湾片区。在防城港楼市起步之初，西湾片区就是一个楼盘产销两旺的重点片区；在“环西海湾城市圈”中拥有数公里西湾一线海景和北部湾大道景观带的豪华配套，中部尚有水质优良的2700亩桃花湖公园，使其在基建尚欠缺的时期就受到开发商和投资者的高度肯定。依靠防城港区位优势的发挥，政府“有港有市”的城建战略倚重，西湾片区的投入仍在加码。
渔洲坪片区：
位于东兴大道以东，由市政府迁址存留下的已建成区。由于距离港口旧城区较远，基础设施未完全整合，楼市发展较为迟缓，楼盘量较少。外围交通干道在建而未畅通是渔洲坪片区的短板，疏港大道、东兴大道连接北部湾大道和企沙-沙潭江工业园区的交通干道修好通车后，将有力激活渔洲坪片区的房地产开发。主要由渔洲坪、沙潭江工业园区构成的大西南临港工业园年产值已超200亿元，其影响力可直接辐射到渔洲坪片区。
5、房价走势：港口区优势明显，总体房价比较高。尤其是北部湾大道旁的众多海景房项目拉升了片区均价。
6、潜力分析：港口区板块是防城港楼市的一个投资热点，同时也有很好的刚需支持，城市和产业发展对楼市的增值带动作用明显。产业老城带动新城扩张的发展格局使得港口区房产投资置业显得较为稳健，同时也能较快收取租金回报，目前西湾片区南部的业主就已经得益于房屋租赁市场的需求增加。
港口区板块具有防城港港口及其下游产业链的支持，目前防城港已发展成为吞吐量过亿吨大港。北部拥有东西湾海景、桃花湖、仙人山公园的景观资源，成为楼市的增值点，同时这些景观及设施将发展起旅游产业，未来有望发展起高端服务业、国际化商业集群。该板块因此自身存在丰富的高质量业态支持。
楼市板块二：中心区
1、板块综述：中心区在多个方面名副其实：
地理几何中心，中心区位于港口区、防城区、东兴市、企沙工业区的几何中点；
交通中心，中心区靠北部湾大道城市中轴线，上连防城区，下接港口区，东至企沙工业区，西边规划建设防东高速公路与东兴相连，靠近南宁-防城港高铁终点站；
政治中心，中心区是市委市政府所在地，同时也是多个机关单位所在地；
商业中心，是防城港市首个中央商务区所在地，已建成的中心区南部有大量高端商业配套、写字楼、五星级酒店，规划为企业、金融、大公司等总部云集之地；
文化中心，已建成四大场馆、北部湾广场，可进行演艺、会展、大型活动等文化事务；“西海湾城市圈”的联动中心，位于西湾北岸，拥有西湾远景深全幅海景，东接北部湾大道，西连西湾环海大道，是这两条纵深海景大道的联接中心，将成为西湾文体旅游活动的中心点。
中心区因此成为城建和楼市重点投入建设的板块。在2008年房地产热潮兴起后，该板块获得了快速的发展，短短4年便形成一片楼盘林立的新城区，形成一幕“楼盘造城”的独特景象。因深具长远发展潜力，该板块一直吸引着大量购房者投资置业。
2、交通区位：如上所述，中心区规划作为防城港市中心所在地，是城市路网大框架的中点，各城市区域发展逐渐连接中心区，从而形成一个整体城市。防城城南新区以南，西湾北岸以北，北部湾大道以西的城市区域为中心区板块。中心区板块的主干道有金花茶大道连接防城区，有江山大道连接企沙工业区，有迎宾大道连接北部湾大道至港口区。中心区是防城港市未来的政治、经济、文化中心，处于西湾核心景区北部。
3、片区分析：与西湾片区类似，中心区也是全新规划、开山平地而建设的新区，两者的差别在于西湾片区是老城区的自然发展扩建，而中心区是“规划造新城”，再辐射发展与港口区、防城区、公车镇连成一片。因此中心区的配套设施和城市功能完善稍迟一步，但以中心区高速的发展速度，在一个时间段内将与防城区、港口区相平衡。
中心区江山大道以南的已建成区域为中心区南部。市政府是中心区第一个建筑群，而后建迎宾大道与北部湾大道相连，建金花茶大道与防城区相连，中心区的楼市便沿着这两条大道发展。迎宾大道沿线拥有中心区南部海岸线海景，北部湾海洋文化公园、白鹭公园、四大场馆，市政府及金海湾小区，楼市依托这些集中的资源而发展起来。中心区南部海岸线较短，可供建设用地不多，因此“既中心，亦海景”的房源受到投资者追捧，楼盘产销两旺，短时间里建成了一片美丽的滨海新城区。中心区南部楼盘多以高层商住综合楼为主，兼顾了居住、商业、办公等功能，规格统一而风格各异，呈现出多元化的面貌。中心区南部楼盘逐渐往北发展，纵横路网基本修通，中部布局了防城港市首个综合体中央商务区项目，作为“中心中的中心”，该项目将重点承载中心区的城市战略功能，是中心区发展的“重头戏”。中心区北部的楼盘项目多集中在金花茶大道沿线，并与防城城南片区相连，其余多为未平整土地，可供后期建设。
4、房价走势：因规划的市中心地段优势、较快的城市化进程和较高品质的楼盘等因素，中心区的总体房价比港口区略高出一筹，并走在持续平稳增长的过程中。中心区因此成为投资支持较为突出的一个板块。
5、潜力分析：作为规划市中心，并处于西湾景区，中心区是深具潜力、前景辉煌的一个楼市板块，卓然的建设成果使其功能定位已明确“落实”。中心区作为交通中点，高铁、高速公路等基建项目将汇聚于这个区域，带动人流、物流和资金流；企沙工业区、大西南临港工业园的大型工业项目纷纷“上马”，将对该板块形成利好；港口区、东兴市、防城区的发展对中心区形成“众星拱月”式的包围。
楼市板块三：防城区
1、板块综述：
防城是一个历史悠久的老镇，老防城街城镇人口较为集中，市井发达，防城区周边所辖乡镇众多，人口总数约40万，人口构成以本地居民为主。防城区农林、旅游等资源丰富，还是一个有名的侨乡，该板块是一个刚需支撑明显的楼市板块。防城区板块大概由旧城区、河西新区、城南片区这三个片区构成，防钦路沿线也布局有两个项目。拥有便捷城市交通的“江景盘”分布于防城江沿岸，是防城板块首先开发起来的房地产产品，多为面向刚需客户的居住型小区楼盘。
防城区的发展符合国家推进城镇化进程的号召。富裕起来的乡镇人口成为楼市潜在购买力。
2、交通区位：防城区由防钦路进入钦防高速公路，有数条2级公路连接周边乡镇，有金花茶大道连接中心区和港口区。防城有大面积的辖区和众多的农业乡镇。
3、房价走势：防城区楼市以刚需购房者为主，房价较为“亲民”。由于楼市发展与购房群体都比较平稳，防城区的房价也相对平稳。
4、潜力分析：防城区的情况符合发展城镇化的现行国家政策，房地产业的长远发展空间大。防城区所辖乡镇多，人口基数大，刚需市场潜力较大。防城区与金花茶大道和中心区相连，中心区楼市发展对防城区将起到带动作用。
楼市板块四：东兴市
1、板块综述：东兴市具有沿边沿海、东盟门户通道、通商口岸城市等地缘区位优势。本身集合有海滩、高山漂流、温泉、多民族文化、异国边贸风情等丰富高端的旅游、生活资源，在2008年广西北部湾开放开发战略获批、2010年国家明确提出东兴为重点开发开放试验区的时代机遇下，东兴市城市发展和房地产开发都取得了迅猛发展。外贸、旅游等事业的兴旺发展为东兴市提供了源源不断的财富动力，东兴楼市在楼盘的规模、档次、价格等方面都直追港口区，楼市发展潜力很大。东兴旧城区集中于北仑大道沿线，与之平行的另一主干道——东盟大道于2008年全线建成通车，东兴楼市的楼盘目前大部分集中于东盟大道沿线。东盟大道末端的罗浮江沿岸一带为楼市的罗浮新区，该区是城市东向发展的一个新区，以有山有水的良好居住环境为优势。富足的城市生活、繁荣商贸、多民族特色、山海边关异国风情等活跃的元素，使得东兴成为一个深具活力和魅力的年轻城市，吸引着四面八方的购房者和商旅冒险家。
2、交通区位：东兴市距离港口区以西约40公里，间隔了绵长的海岸线，是中国海岸线的南部起点；与越南相隔着北仑河，是中国与东南亚著名的边贸口岸，拥有背靠山脉面朝湾海的独特自然环境。得益于东盟合作广泛深入的进展，东兴市上升至重点开发开放试验区的国家战略地位。防城区有二级公路与东兴相连，港口区沿着海边有一级公路与东兴相连，目前东高速公路、铁路，大幅提升区域间的路网运载能力。
3、房价走势：因不比港口区、中心区的中心地段和海景优势，而又比防城区区位优势突出，东兴市的房价走势向来居于防城区和港口区之间。自2010年东兴市上升为国家重点开发开放试验区，东兴市房价出现了一轮涨幅，在均价上直追港口区，潜力颇大。
4、潜力分析：目前东兴楼市的发展有多种有利的条件：本身具有突出的区位优势和多元的城市特色，在北部湾经济区开发开发、东盟合作深入、试验区的国家政策支持等极为有利的条件下，楼市发展迅速并且可持续发展前景广阔。
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